怀向阳律师

2020年4月14日，怀向阳律师参与录制的《律师帮帮忙》在北京卫视科教频道播出。

《律师帮帮忙》是一档法律咨询服务节目，围绕老百姓生活中实际的法律困扰，邀请嘉宾律师以“聊家常”方式对案例进行深入浅出的解读，为当事人答疑解惑，让观众轻松地明理知法。怀向阳律师作为特邀嘉宾律师参与了多期节目录制。

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名。）

【案情简介】

谭女士想要买一套带小院的房子，在看房时销售称有的房子会带小院，因此，谭女士在2017年11月在北五环购买了一套带小院的商品房600多万。但是到2019年12月31日收房前一周，开发商有开放日可以去看房，发现没有合同约定的小院，小区一层住户均没有小院。现有的业主接受了补偿。但是谭女士因爱人生病想要有院子，所以想要解除房屋买卖合同，跟开发商协商，对方称在考虑，但是一直没有给答复。

问题：谭女士能否解除房屋买卖合同，并要求开发商返还房款。

【律师分析】

   怀向阳律师表示，对于这类案件，需要确认三个问题：首先，确认院落是否在房屋规划范围内；其次，确认院落的面积是否包括在合同约定的房屋面积内，即院落属于买卖还是赠送的；最后，确认合同违约责任的约定。

首先，需要确认院落是否在规划范围内。当事人可以通过城乡建设委员会查询，即向城乡建设委员会申请信息公开。如果规划是有院落的，即院落是在规划图纸之内，经过政府部门许可的。那么开发商不能交付院落，当事人可以要求开发商继续履行合同并承担相应的违约责任。

其次，确认院落的面积是否包括在合同约定的房屋面积，即院落属于买卖还是赠送。在本案中，商品房预售合同中没有提到有院落，并且与无院落的房款没有区别，那么由此可知本案中的院落面积属于赠送。

最后，虽然本案《商品房预售合同》中没有关于院落的条款，但是销售人员在销售过程中称有院落，并且声称院落的面积是24平米，同时双方还就院落签订了补充协议，最重要的是院落是当事人签订购房合同的主要原因。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，出卖人就房屋及相关设施所作的允诺具体确定，且对商品房买卖合同的订立有重大影响的，该允诺即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。因此，院落也是购房合同的一个重要条款。

在本案中当事人的诉求是解除房屋买卖合同。根据相关法律规定，合同解除包括约定解除和法定解除。因为本案《商品房预售合同》中没有关于约定解除的条款，因此只能选择法定解除。

根据《合同法》第九十四条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第十四条的相关规定，与本案相关的法定解除的理由主要有两点：

（1）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（2）出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积误差比绝对值超出3%。

本案中小院属于赠送面积，不属于房屋套内建筑面积或者建筑面积，因此不属于上述第2项面积误差比绝对值超出3%可以解除合同的情形。因此本案无法适用该条法律规定与开发商解除房屋买卖合同。

那么是否能适用上述法定解除的第一点呢？在本案中，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，院落属于合同条款的组成部分，开发商交付房屋后没有小院，属于违约。

虽然《院落补充协议》第2条约定“该院落面积不计入该房屋的预测或实测面积，并不作为计价依据，乙方同意，院落面积最终以入住时的实际面积为准，乙方不得因院落面积大小对甲方退出任何主张。”但是根据《合同法》第三十九条、第四十条以及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第六条、第九条、第十条关于格式条款的相关规定，本案的《院落补充协议》第2条属于格式条款，开发商作为提供格式条款的一方，应当遵循公平原则，并且要采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。上述补充协议第2条中，排除了买方向卖方主张违约责任的权利，免除了卖方自己的责任，而开发商又没有采取合理的方式提请买方注意，本合同条款应属无效。当事人可以以开发商违约，导致合同目的无法实现为由解除本案的《商品房预售合同》。